Comprendre Le PINEL Une belle réduction d’impôt grâce à l’investissement locatif

Dispositif Pinel : quels avantages ?

Le Pinel permet d’optimiser vos impôts afin de vous construire un patrimoine immobilier pérenne en profitant des taux bas.

Il fait partie des rares dispositifs fiscaux à capitaliser principalement sur le crédit pour financer votre projet grâce à l’emprunt, l’économie d’impôt et les loyers perçus en complément de votre apport personnel éventuel.

Autre avantage, le Pinel offre la possibilité de déduire certaines charges comme la taxe foncière, vos intérêts d’emprunt, les frais d’entretien et de garantie du bien, ou encore les primes d’assurance.

À terme, c’est un dispositif qui vous permet de générer des revenus supplémentaires pour bien préparer votre retraite.

Quelles conditions pour investir en Pinel ?

Pour investir en Pinel, vous devez remplir certains critères :

• Acheter un bien neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) répondant aux normes énergétiques RT 2012 ou Bâtiment Basse Consommation (BBC).
• Le logement doit se situer en zone éligible dite « zone tendue ».
• Vous ne devez pas dépasser un plafond d’investissement de 5 500 € au mètre carré et 300 000 € par an dans la limite de deux logement par an.
• Le bien doit être loué comme résidence principale dans les 12 mois suivant votre acquisition ou la date d’achèvement de l’immeuble :
  • À un locataire dont les revenus sont plafonnés (selon la composition du foyer et la zone géographique du logement).
  • En respectant un loyer mensuel hors charges n’excédant pas un certain plafond (barème défini selon la superficie du bien et son emplacement).

Dans le cadre du Dispositif Pinel, le non-respect des obligations de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’équilibre économique de l’opération de défiscalisation dépend principalement du marché locatif, des charges liées à la détention d’un bien en vue de sa location et de la fiscalité immobilière.

Un dispositif recentré sur les zones tendues

Prolongé jusqu’en 2024, le dispositif permettra de bénéficier de réductions d’impôts dont les montants seront progressivement revus à la baisse dès 2023.

Il se recentre sur les zones les plus tendues, à savoir les communes présentant un déséquilibre entre offre et demande de logements. Désormais, seules les zones A, Abis et B1 du territoire sont éligibles. Les zones B2 et C sont exclues (sauf cas exceptionnels).

Plafonds de ressources des locataires et plafonds de loyers

Pour 2021, les plafonds de ressources correspondant au revenu fiscal du foyer de l’année N-2 (Revenu fiscal de référence après déduction forfaitaire de 10%) sont les suivants :

Les plafonds de loyer mensuels par mètre carré, charges non comprises, pour les baux conclus en 2021 sont fixés à :

• Zone Abis : 17,55€
• Zone A : 13,04€
• Zone B1 : 10,51€ 

Pour calculer le montant du loyer appliqué, on utilise un coefficient multiplicateur, selon la formule 0,7+19/S, « S » représentant la superficie du logement.
Le coefficient obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche, et ne peut excéder 1,2.