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Comprendre Le PINEL Une belle réduction d’impôt grâce à l’investissement locatif

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Le dispositif en un coup d’œil :

  • Investir dans un bien neuf pour le louer pendant une période définie

  • Bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 €

  • Acheter sans apport

  • Louer votre bien à vos parents ou à vos enfants

Investissement Pinel : pour qui ? Quels objectifs ?

Le Pinel s’adresse principalement aux investisseurs qui souhaitent réduire leurs impôts. Il permet d’investir en zones tendues, c’est-à-dire au cœur de villes et de quartiers éligibles car la demande locative y est particulièrement forte.

En contrepartie d’un engagement de mise en location, ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée à partir du montant de votre acquisition frais de notaire compris, soit de :

  • de 12% pour 6 ans
  • de 18% pour 9 ans
  • de 21% pour 12 ans

Il s’agit d’un dispositif particulièrement avantageux pour investir dans le neuf et capitaliser intelligemment ses impôts !

Le petit + pour vous :

Le logement peut être loué à un membre de votre famille, ascendant ou descendant direct, si celui-ci ne fait pas partie de votre foyer fiscal.

Dispositif Pinel : quels avantages ?

Le Pinel permet d’optimiser vos impôts afin de vous construire un patrimoine immobilier pérenne en profitant des taux bas.

Il fait partie des rares dispositifs fiscaux à capitaliser principalement sur le crédit pour financer votre projet grâce à l’emprunt, l’économie d’impôt et les loyers perçus en complément de votre apport personnel éventuel.

Autre avantage, le Pinel offre la possibilité de déduire certaines charges comme la taxe foncière, vos intérêts d’emprunt, les frais d’entretien et de garantie du bien, ou encore les primes d’assurance.

À terme, c’est un dispositif qui vous permet de générer des revenus supplémentaires pour bien préparer votre retraite.

Chiffres clés :

  • 6, 9 ou 12 ans de durée de mise en location

  • 12, 18 ou 21% de réduction d’impôt sur le prix de votre acquisition

  • 300 000 € et 2 logements/an de plafond d’investissement

  • 5 500 €/m² de plafond d’achat

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Quelles conditions pour investir en Pinel ?

Pour investir en Pinel, vous devez remplir certains critères :

  • Acheter un bien neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) répondant aux normes énergétiques RT 2012 ou Bâtiment Basse Consommation (BBC).
  • Le logement doit se situer en zone éligible dite « zone tendue ».
  • Vous ne devez pas dépasser un plafond d’investissement de 5 500 € au mètre carré et 300 000 € par an dans la limite de deux logement par an.
  • Le bien doit être loué comme résidence principale dans les 12 mois suivant votre acquisition ou la date d’achèvement de l’immeuble :
    • À un locataire dont les revenus sont plafonnés (selon la composition du foyer et la zone géographique du logement).
    • En respectant un loyer mensuel hors charges n’excédant pas un certain plafond (barème défini selon la superficie du bien et son emplacement).

Dans le cadre du Dispositif Pinel, le non-respect des obligations de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’équilibre économique de l’opération de défiscalisation dépend principalement du marché locatif, des charges liées à la détention d’un bien en vue de sa location et de la fiscalité immobilière.

Un dispositif recentré sur les zones tendues

Prolongé jusqu’en 2024, le dispositif permettra de bénéficier de réductions d’impôts dont les montants seront progressivement revus à la baisse dès 2023.

Il se recentre sur les zones les plus tendues, à savoir les communes présentant un déséquilibre entre offre et demande de logements. Désormais, seules les zones A, Abis et B1 du territoire sont éligibles. Les zones B2 et C sont exclues (sauf cas exceptionnels).

Les 3 zones géographiques concernées par le dispositif Pinel

  • Zone Abis : Paris et 76 communes alentours

  • Zone A : 650 communes dont Lyon, Marseille, Lille ou Montpellier, le reste de la petite couronne parisienne, la partie Est de la Côte d’Azur et le Genevois Français

  • Zone B1 : 1547 communes dont des agglomérations de plus de 250 000 habitants, des villes de la grande couronne autour de Paris, de la partie Ouest de la Côte d’Azur, des DOM ou de Corse

Plafonds de ressources des locataires et plafonds de loyers

Pour 2021, les plafonds de ressources correspondant au revenu fiscal du foyer de l’année N-2 (Revenu fiscal de référence après déduction forfaitaire de 10%) sont les suivants :

Composition du foyer
Zone A bis
Zone A
Zone B1
Zone B2

Personne seule

Couple

Personne seule ou couple + 1 enfant à charge

Personne seule ou couple + 2 enfants à charge

Personne seule ou couple + 3 enfants à charge

Personne seule ou couple + 4 enfants à charge

Majoration pour personne à charge supplémentaire

Zone A bis

Personne seule

38 377 €

Couple

57 357 €

Personne seule ou couple + 1 enfant à charge

75 188 €

Personne seule ou couple + 2 enfants à charge

89 769 €

Personne seule ou couple + 3 enfants à charge

106 807 €

Personne seule ou couple + 4 enfants à charge

120 186 €

Majoration pour personne à charge supplémentaire

+ 13 390 €

Zone A

Personne seule

38 377 €

Couple

57 357 €

Personne seule ou couple + 1 enfant à charge

68 946 €

Personne seule ou couple + 2 enfants à charge

82 586 €

Personne seule ou couple + 3 enfants à charge

97 766 €

Personne seule ou couple + 4 enfants à charge

110 017 €

Majoration pour personne à charge supplémentaire

+ 12 258 €

Zone B1

Personne seule

31 280 €

Couple

41 772 €

Personne seule ou couple + 1 enfant à charge

50 233 €

Personne seule ou couple + 2 enfants à charge

60 643 €

Personne seule ou couple + 3 enfants à charge

71 340 €

Personne seule ou couple + 4 enfants à charge

80 399 €

Majoration pour personne à charge supplémentaire

+ 8 969 €

Zone B2

Personne seule

28 152 €

Couple

37 594 €

Personne seule ou couple + 1 enfant à charge

45 210 €

Personne seule ou couple + 2 enfants à charge

54 579 €

Personne seule ou couple + 3 enfants à charge

64 206 €

Personne seule ou couple + 4 enfants à charge

72 359 €

Majoration pour personne à charge supplémentaire

+ 8 070 €

Les plafonds de loyer mensuels par mètre carré, charges non comprises, pour les baux conclus en 2021 sont fixés à :

  • Zone Abis : 17,55€
  • Zone A : 13,04€
  • Zone B1 : 10,51€ 

Pour calculer le montant du loyer appliqué, on utilise un coefficient multiplicateur, selon la formule 0,7+19/S, « S » représentant la superficie du logement.
Le coefficient obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche, et ne peut excéder 1,2.

Le Pinel en résumé :

  • Un bien neuf loué nu pendant 6, 9 ou 12 ans

  • Une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% sur le prix de votre acquisition soit jusqu’à 63 000 € d’économie

  • Un investissement possible sans apport

  • Des charges déductibles des loyers perçus

  • La possibilité de louer à vos proches (ascendants ou descendants directs)

  • Un moyen de générer des revenus supplémentaires à long terme et de vous construire un patrimoine de qualité

« L’investissement locatif en Pinel est pour moi un placement sûr qui me permet de construire petit à petit mon patrimoine en mobilisant peu d’épargne mensuelle. C’est l’idéal pour assurer mes vieux jours ! ».

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